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Vous projetez d'investir dans les zones de revitalisation rurale. À la clef, des économies d'impôts. Mais attention aux promesses non tenues.

De quel investissement s'agit-il ?

Vous achetez un bien immobilier, une résidence qui se situe dans une zone à revitaliser, à la campagne pour faire simple. Cette disposition (Loi Demessine) reste applicable jusqu'en 2012.

Quel est le montant de l'économie d'impôt ?

Cet achat immobilier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, jusqu'à 25 000 € sur six ans du montant de l'investissement avec un plafond de 100 000 €.

Quel risque l'investisseur prend-il ?

Il faut toujours se poser la question : pourquoi l'État se montre -t-il aussi généreux en matière de cadeaux fiscaux liés à un investissement locatif ? En fait, il s'agit d'un transfert de risque. C'est l'investisseur qui supporte le succès ou l'échec de l'opération. Le risque, c'est déjà celui de la zone à revitaliser. S'il n'y a pas d'activité économique et suffisamment de tourisme, il doit y avoir des raisons. Ensuite, ces résidences sont vendues sous un système de package. L'opérateur garantit le montant du loyer pendant la période neuf ans pour bénéficier de l'avantage fiscal. Sinon, cet avantage est repris par le fisc.

Et les promesses de location ne sont pas toujours tenues...

Effectivement. Avec la crise, cela arrive plus souvent qu'on le pense. Si le gestionnaire ne peut pas trouver preneur au prix de loyer fixé et garanti à l'origine, il va demander au propriétaire de baisser le prix des loyers, jusqu'à 40 % dans certains cas. Et si le propriétaire refuse, il se retrouvera dans une mauvaise posture car dans ses montages, il y a un endettement par la prise d'un crédit. L'investisseur ne peut pas revendre avant neuf ans et même souvent au-delà. Il faut savoir qu'il n'est pas propriétaire des parties communes, locaux d'activités, piscine par exemple, qui sont la propriété de l'exploitant. Donc impossible de transférer ce qui fait l'intérêt même de la résidence avec services.

Donc beaucoup de risques et de contraintes... L'investisseur ne maîtrise pas grand-chose. On peut ajouter à cela que, très souvent, le prix payé est supérieur à celui du marché. Êtes-vous prêt à vivre ce type d'aventure ? Car aventure est le terme juste, et elle peut tourner court. Au final, c'est toujours l'investisseur qui paie.

Patrick Lelong, Ouest-France

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